【长评】房产中介的冬天要来了吗？

双份的佣金

假设你正准备出售你的房子。去寻找买家和筛选报价听起来就像一场噩梦，因此你需要雇一位房地产经纪人。

为了这些人的专业指导，你同意支付他们销售价格的3%作为佣金，他们自称这个佣金是行业标准。为了使你的房子更有吸引力，经纪人还建议你应该承诺支付买方经纪人的佣金——也就是销售价格的另外3%。

因为如果没有专业的帮助，你肯定无法处理房屋交易。所以你还是接受了这看起来一大笔额外佣金的设定交易。拍了一些光鲜靓丽的房屋照片，挂一个牌子在你的房屋前院，然后你就坐等房屋报价涌入。

然而，当交易完成时，你并没有给两个经纪人都开一张支票。相反，你给了你的经纪人6%的收益，然后由他们再与买方的经纪人分摊。

当这笔佣金流向交易中的所有参与者时，你可能会想：为什么要这样运作？

根据两项大规模集体诉讼的原告，这种支付房地产经纪人的繁琐运作方式都是一个广泛的计划的一部分，而这个计划每年从房屋卖家手中诈取数十亿美元。

这个诉讼中的问题核心，是多重上市服务（MLS)，其实就是一个本地在线数据库。经纪人在那里分享出售房屋的照片和详细信息。

MLS房源系统是美国房地产市场的中心组成部分，也是持牌经纪人可以使用的最关键的工具——实际上，它们是雇用经纪人的最有说服力的原因之一。

为了访问MLS房源系统，持牌经纪人必须同意销售款项将按照预定的迂回路径流动。但现在有两项数十亿美元的诉讼，有着要颠覆整个系统的威胁。

这就是Sitzer和Moehrl等人起诉全美房地产经纪人协会（NAR）。

原告代表全国各地的大量房屋卖家，指控美国全国房地产协会和一些全国最大的经纪行使用MLS房源系统的规则收取过高的费用，不公平地助长经纪人佣金。

这些诉讼在酝酿了几年之后，最终迎来了一个关键点：

如果原告成功，他们可能会改写经纪人如何得到酬劳的规则。卖家可能在销售结束后不再支付两个经纪人的佣金。相反，买方会直接支付他们的经纪人。

诉讼支持者说这些改变将增加经纪人之间的竞争，大幅降低佣金，进而可能为消费者每年节省200亿到300亿美元。

被告方，由全美房地产经纪人协会领头，其辩护称现行安排实际上有利于消费者，因为它为消费者提供了广泛获取高效的房地产市场的机会。

当地的大多数房地产经纪人基本都忽视了这些案件，没有在意这些诉讼可能带来的巨大影响。他们大义凛然地说，他们目前需要关注比这更迫切的事务。

但如果原告胜诉，这些诉讼案件可能会彻底改变房屋买卖的大环境。这些案件也代表着当今房地产行业面临的最大的现实威胁。

解耦的理由

当你在一位房地产经纪人的帮助下购买房屋时，你最不关心的事情可能就是支付给他们的佣金，但这正是经纪人所想要保持的一个状态。

规则就是为了让他们的佣金尽可能不引人注意而设定的：既然卖家要支付双方经纪人的费用，那买家就不需要预付任何费用。

在前几年前里，房地产经纪人甚至可以对买家声称他们的服务是免费的。

当然，情况并非如此。毕竟买家才是提供购买房产的资金的人。

原告辩称，这种假象有助于经纪人保住他们想要的佣金，因为买家不用考虑佣金这笔费用，而卖家又被游说承诺高佣金，以便经纪人对他们的出售的房产保持兴趣。

全美房地产经纪人协会认为现行规则就是最高效的安排。买家不需要为他们的经纪人支付佣金，卖家则无需拖延就可以完成交易中获益。

但对此的反对者，包括两项诉讼的原告，认为这种规则迫使卖家为买家经纪人支付过高的佣金，以此来激起买家对他们房屋的兴趣。

反对者说，此案的被告——NAR以及大型经纪行如瑞麦国际地产（Re/Max）、KW地产公司（Keller Williams）、Anywhere Real Estate（前称Realogy），和美国家庭服务（HomeServices of America）都从这个骗局中获益。

最终，MLS房源系统的规则是关键点。MLS实际上是全国大约600个当地独立的数据库网络。根据法庭文件，MLS将近97%的数据是由当地房地产协会拥有或运营的，同时受到NAR规定的规则管制。

MLS的影响力非常强大，根据NAR的数据，去年有近86%的卖家在这些数据库上列出了他们的房产。

作为对这种访问权限的交换，NAR要求这些卖家同意 “合作补偿规则”——卖家将支付买家经纪人的佣金的期待。

这个规则是两项集体诉讼的主要目标，两者都在寻求数十亿美元的赔偿。

原告辩称，卖家们别无选择，只能将他们的房子列在MLS上。这反过来意味着他们被迫同意数据库的规则，其中就包括支付给可能会选择忽视他们的房产的买家经纪人的过高佣金。

第一个临近审判的案子将是在密苏里州提起的Sitzer等人对NAR的诉讼，该案定于10月份审判。案件中的总赔偿可能接近40亿美元。

另一个规模较大的诉讼是Moehrl等人起诉NAR，赔偿可能超过400亿美元。

这个案子可能在2024的上半年在伊利诺伊州提起和审判。在诉讼中被点名的经纪公司的要么拒绝置评，要么没有回应置评请求。

美国消费者联盟（Consumer Federation of America）高级研究员史蒂芬·布鲁贝克（Stephen Brobeck）称，案件中发现的最大问题之一就是所谓的 “操控”。

因为代表买家的经纪人可以在MLS中看到每个房源承诺的佣金，所以他们可以劝阻他们的客户不去看佣金不满意的房产。

全美房地产经纪人协会并未设定卖家经纪人需要向买家方经纪人承诺的最低佣金。因此在理论上，即使1美元的佣金也可以。但是常规收费通常在销售总价的2.5%到3%之间，所以低于这个金额意味着卖家的房子可能会不被那么多地关注。

布鲁贝克对卖家说：“他们不仅需要支付买家经纪人的佣金，而且他们不能对这个佣金进行谈判。因为如果他们降低了佣金，研究已经显示房子被买家经纪人展示的可能性会更小。”

有一项研究发现，列出佣金率低于2.5%的房产的销售可能性要低5%，且售出所需的时间要长12%。

虽然这些案件的原告指责其他规则妨碍了关于薪酬的谈判，但他们的主要目标是将买家经纪人和卖家经纪人的佣金“解耦”。

理论上来说，如果每一方直接支付他们那一方的佣金费用，就会有更多的透明度和动力来让客户与他们的经纪人之间的谈判也会更加透明且有动力。

布鲁贝克说：“没有道理让卖家必须要支付买家经纪人的佣金。”

全美房地产经纪人协会首席法务官卡特·强森（Katie Johnson）称，当前的模式对买家和卖家都有好处，因为它鼓励了经纪人之间的合作。

强森说，“提出补偿要求对卖家来说是有好处的，因为那是他们的持证经纪人向所有其他经纪人提出邀请，再去找这个买家，进而会得到报酬。” 买家也能 “受益巨大”，因为他们不需要为这些费用自掏腰包，Johnson说。

NAR及其前身不时因行业惯例而面临法律挑战，批评人士称这些惯例阻碍了竞争，导致经纪人佣金虚高。

尽管互联网扩大了对房地产清单的访问，并且过去二十年中经纪人之间的竞争加剧，但是相对于澳大利亚、荷兰和英国这样的房地产市场，佣金率一直居高不下。

纽约大学经济学教授、Moehrl案件原告方的专家证人尼古拉斯·埃柯诺米蒂斯（Nicholas Economides）发现，在这三个市场中，只有大约5%到20%的购房者使用经纪人，而在美国，这一比例为87%。

通过中介购买房产的买家通常会支付1%到2%的佣金，而这里的佣金通常是2%到3%。与此同时，卖家支付的税率为1%至3%，而美国为2%至3%。

对当前佣金规则的其他法律挑战也包括特朗普政府对NAR的反垄断调查，这带来了一项和解。但到目前为止，这个规则系统基本上仍保持完整。

强森说：“我们将继续和这些案件打官司，首当其冲是因为我们当前的运行模式已经在过去的50年里得到了改进、迭代和创新。它将继续创新。并且它始终都是合法的，符合消费者的最佳利益。”

一个革命性的转变

这些悬而未决的诉讼可能会彻底改变房地产行业，也可能会毁掉这个行业，真正结果取决于你问的是谁。但是，尽管涉及数十亿美元，但这些法律纠纷大多只是徒有其表，至少到目前为止是这样。

长期为当地MLS和房地产协会提供咨询服务的罗伯·哈恩（Rob Hahn）称：“每个人都没真的那么关注。我认为经纪人和经纪行都认为，我们会找到某种方式解决这个问题的。”

这可能最终成为事实，但对房地产行业的每个人来说，风险都高得令人难以置信。原告所要求的巨额损害赔偿金无疑会对该行业最大的参与者造成严重破坏。但对于常规代理人来说，也会有清算。

如果买家必须自掏腰包聘请代理，许多人可能会选择根本不聘请代理，或者只是按小时付费。代理商在争夺客户方面将面临更激烈的竞争，佣金可能也会下降。目前的中介供过于求将变得更加明显，随后可能会出现大规模外流。

NAR认为，这将是对首次购房者和低收入购房者的灾难，因为他们没有资金来支付经纪人的费用，因此可能会被剥夺这种专业知识。

美国消费者联盟（CFA）的布鲁贝克说，他相信行业将有很大的激励去找到方法让买家为他们的经纪人的费用获得贷款，就像他们已经为他们的房子融资一样。

在某些情况下，卖家仍然可以同意支付买家经纪人的佣金。由于对佣金的关注度增加，买家和卖家都更有可能将这些成本谈判下来。

布鲁贝克说：“我认为最成功、最有经验、最有能力的经纪人将继续能够收取他们现在的佣金。但是，许多经验不足、能力较差、成功度较低的经纪人将无法收取常规费用了。”

如果房地产销售的典型总佣金降到3%到4%，而不是现在的5%到6%，布鲁贝克估计消费者每年可能节省200亿到300亿美元。

不过，一些专家表示，原告取胜并非十拿九稳。

贝克利研究集团（Berkeley Research Group）的管理总监，前司法部反垄断部门（the Justice Department's Antitrust Division）的高级经济学家大卫·艾森诗塔德（David Eisenstadt）称，由于美国国家房地产经纪人协会并没有要求代表卖家的经纪人向他们的买家经纪人承诺一个具体的佣金，所以原告需要证明要求任何补偿都会对卖家造成伤害。

然后，被告可以这样反驳：如果卖家能够提供低至1美元的佣金，那基本上就等于提供0美元，所以这个要求并没有那么繁重。

艾森诗塔德还表示，被告方还可以辩称，卖家应支付买家经纪人的佣金，因为他们实际上最受其服务的益处。即经纪人为他们带来一个愿意为他们的房子支付数十万美元的买家。

艾森诗塔德说：“出于效率的考虑，卖方应该在结算时支付买方-经纪人佣金，而不是买方。”

另一方面，现在经营着一个专注于将拍卖模式来引入住宅房地产的创业公司的哈恩说，他对美国国家房地产经纪人协会在法庭上获胜的机会表示怀疑，他认为以某种形式的和解可能性更大。

随着两起诉讼中较小的一起预计在几个月后开庭，房地产行业几乎没有时间去适应未来可能带来的影响。

哈恩说：“这是一个真正的、严重的威胁。这可不是开玩笑。”