户均人口下降，抵消了新建量

加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California，PPIC）政策主任兼资深研究员 Eric McGhee 参与撰写的新分析显示，加州平均家庭户人口从2019年的2.89人降至2024年的2.77人。这个看似微小的变化解释了一个令人费解的现象：同一时期加州新增了逾65万套住房单元，空置率却没有明显上升、房价也没有回落。

「每套房里住的人数一直在下降，」McGhee 说，「这不一定是坏事，但我们要明白——我们必须建的房子，会比单看人口数字所预期的更多。」报告写道：「同样多的人口需要更多套住房单元。维持建设速度、并把建设导向符合家庭结构变化的房型与区位，仍是紧迫的政策优先事项。」

住房专家把这称为「扩散效应」（spreading-out effect）。推动它的既有婴儿潮世代长者在子女搬走、配偶去世后仍留在独栋住宅，也有年轻与中年成人生育更少、更晚甚至不生育。

Marin 县是极端样本

旧金山湾区的 Marin 县是这一趋势的极端案例：超过三分之一居民年龄在60岁以上，预计到2040年将升至40%。当地关注可负担与可持续住房的联盟 Call Marin Home 执行主任 Jenny Silva 形容：「随着孩子搬走、配偶去世，家庭规模在缩小。原本住四五个人的房子，现在只住一个人。」

她认为 Marin 县是一种预演：「不建房的结果，就是人口迅速老化。这是很多人没想到的住房紧缩的一部分。」

缺的是「中间那一档」

加州大学圣地亚哥分校住房政策与设计中心联合主任 William Fulton 指出问题的核心：「我们建的东西，跟不上我们是谁。我们的家庭规模前所未有地小，我们的房子却前所未有地大。」他说，全州住宅建设的主体仍是占地越来越大的独栋房，以及经典的四到五层出租公寓楼；附属住宅单元（Accessory Dwelling Unit，ADU，俗称「祖母房」）近年更普及也更可行，常被视为安置年长家人的选项，但专家尚不清楚它们实际被长者使用的频率有多高。

Fulton 认为，需要的是更多「缺失的中间档」（missing middle）——更多不同类型、不同价位的住房。

加州大学伯克利分校 Terner 住房创新中心政策副主任 David Garcia 补充，市面上缺少合适的小户型选择，长者就没有理由搬离长期居住的房子，「结果是住房市场的换手率下降，而这又被本州的房产税结构进一步加剧」——他指的是1978年通过、大幅限制业主税负（尤其惠及长期持有者）的13号提案（Proposition 13）。

PPIC 另一份报告显示，多数加州人要到47岁才第一次拥有自住房，而2009年这个年龄是36岁；全美范围内，超过一半居民在36岁前就已拥有住房。

据州府估算，到2030年加州将有近1,000万人、约四分之一人口年满60岁，其中约20%独居。McGhee 指出，全美都在应对人口老化，但加州因住房积欠量大、空置率低、原本户均人口就更高，效应格外突出。

信息来源：Los Angeles Times