多一平方英尺，多两万八千美元：加州ADU的750平方英尺免费门槛，SB 1117拟改成只按超出部分收费
加州规定750平方英尺及以下的ADU（俗称祖母屋）免缴地方影响费，但只要超出一平方英尺，城市就可以按整栋ADU全额收费。一位橙县业主想为两对长辈各建一套约750多平方英尺的ADU，因此多出逾28,000美元费用，项目被迫停摆。参议院已通过的SB 1117拟把收费改为只针对超过750平方英尺的部分。
《橙县纪事报》近日刊出一篇地产业者投书，指出加州ADU（accessory dwelling unit，附属住宅单元，俗称「祖母屋」）法规中一条按面积「一刀切」的规定，正在把不少想建房的自住业主挡在门外。
750平方英尺这条线怎么算
按现行加州法律，750平方英尺及以下的ADU免缴地方影响费（impact fees）——城市用这笔钱支付公园、图书馆、道路与医院等公共设施。问题出在超线之后：只要超过750平方英尺哪怕一平方英尺，城市依法可以对整栋ADU全额收费，等于前750平方英尺的豁免从未存在。
作者举了自己一位橙县客户的例子：这家人想在自家地块上建两套ADU，给两对祖父母各住一套。要塞下一张床、一间卫浴和一个厨房，面积得刚好过750平方英尺一点。就是这几平方英尺，带来超过28,000美元的费用。由于这家人是用房屋净值贷款（home equity loan）支付全部工程款，而这类贷款有固定额度上限，光是这笔费用就把总成本顶出了额度，两套ADU因此建不成。
后果是「都盖到749平方英尺为止」
投书指出，ADU是加州住房短缺中少数亮点：全州年度ADU许可从2016年的1,336件增加到2024年的逾30,000件，如今占全州新建住宅的五分之一以上。但绝大多数ADU的面积都卡在750平方英尺以下，为的就是避开这笔费用。以每年数万件许可计，一条本意鼓励小型住宅的法律，反而给建成面积设了天花板。
作者的论点是：影响费在大型开发商成规模拿地、建上千套房子牟利时是合理的融资工具；但当「开发商」只是一个用自家房子抵押、给父母或成年子女盖一套ADU的业主时，这套逻辑就说不通——没有利润空间可以吸收费用，也没有其他项目可以摊薄。
SB 1117正在众议院
修法方案已在沙加缅度推进：参议院法案SB 1117已获参议院通过，正在众议院审议。该法案拟规定，前两套ADU的影响费只能按超过750平方英尺的部分计算——751平方英尺的ADU只需按1平方英尺缴费，而不是751平方英尺。
对橙县考虑给长辈建ADU的家庭来说，在法案落地之前，面积规划仍需把750平方英尺这条线，以及所在城市的影响费标准，一并算进预算里。
