美国词条 · 房产税与 Proposition 13：那个「1%」从哪来、为什么邻居交得比你少一大截、换房与继承会不会被重估

这是什么

房产税（property tax）是加州地方政府最主要的财源之一，由所在县按房屋的应税估值（assessed value）征收，一年分两期缴。它和很多国家的房产税最大的不同在于：它不按房子今天值多少钱来算。

按加州税务平衡局（Board of Equalization，BOE）的说明，1978年6月加州选民通过了第13号提案（Proposition 13），在州宪法里加入了第 XIII A 条。它做了三件事：

• 把大多数地方不动产的估值回退到1975年的市场价水平；
• 把房产税税率限制在1%，另加为偿还地方选民批准的债券所必需的税率；
• 在大多数情况下，把未来估值的增长每年最多限制在2%。

一栋房子的「基准年价值」（base year value），是它在1975年的市场价，或者它最近一次易主、或进行新建改建时的市场价。这个基准值此后每年按加州消费者物价指数（CCPI）涨幅与2%之中较低的那个上调，调整后的数值叫「调整后基准年价值」（factored base year value）。

翻译成人话：你2010年用60万美元买的房子，哪怕现在市价150万，你的应税估值也还在70多万上下；而今年才用150万买下隔壁同款房子的邻居，估值就是150万。两家税单差出一倍多，规则如此。

美国为什么是这样

第13号提案的背景是1970年代加州房价飞涨，估值年年重估，不少已经退休、收入不再增长的老人被自家房子的税单逼到卖房搬走。提案要解决的就是这件事：让房产税与「你买入时付了多少」挂钩，而不是与「市场今年涨了多少」挂钩，让人不至于因为房价上涨而住不起自己的房子。

代价也很直接：税负在新买家与老业主之间被切成了两个世界。同一条街、同一款户型，2026年入市的年轻家庭，可能要替2026年的房价买单，而1990年就住进来的邻居仍在按当年的基准值缴税。这也是加州房产税制度几十年来争论不休的核心。

同一年的11月，选民又通过了第8号提案（Proposition 8），补上另一头：当某年1月1日（估值基准日，lien date）房屋的市价低于其调整后基准年价值时，县估值官会按两者中较低的那个入册。也就是说，市场大跌时你可以要求下调——但这是临时性的，市场回来了估值也会跟着回去。要注意的是，全市房价下跌不等于你能减税：只有当你这一栋的市价跌破了你自己的调整后基准年价值，才谈得上。

华人业主实用注意点

一、那个1%不是你实际付的比例。 第13号提案限的是1%的基本税率，账单上还会叠加「地方选民批准的债券」所需的税率，以及各类特别税与直接征收项（在橙县，很多新社区的账单上还有 Mello-Roos 社区设施区的特别税，那是按房屋而非按估值计算的另一笔钱，与1%无关）。所以实际税单往往高于估值的1%，具体高多少，以你自己那张税单上的逐项明细为准——橙县税务局（OC Treasurer-Tax Collector, octreasurer.gov）可以在线查看和打印。看房时只问「房价多少」而不问「这个小区有没有 Mello-Roos、每年多少、还要交多少年」，是新移民买房最常见的漏算。

二、自住房记得申请 Homeowners’ Exemption。 按 BOE 的规定，加州宪法为符合条件的自住房提供7,000美元的应税估值减免。条件是：在估值基准日（每年1月1日）该房是业主的主要居所。申请方式是向房屋所在县的估值官一次性提交表格 BOE-266（Claim for Homeowners’ Property Tax Exemption），首次申请可在符合资格后任何时候提交，但不迟于2月15日才能拿到当年的全额减免。反过来，一旦不再符合条件（比如搬走出租了），业主有义务通知估值官——12月10日是无罚款终止该减免的最后一天。

三、「换房」和「过户给子女」都可能触发重估。 记住那条判定线：易主或新建改建，会重设基准年价值。 所以把房子过户到子女名下、加名字、放进某些信托、或者卖旧买新，都可能让沿用多年的低估值一次性归零、按当下市价重来。

2020年11月3日选民通过的第19号提案（Proposition 19）改写了这里的规则。按 BOE 列出的新旧对照：过去的第58/193号提案下，父母转给子女的主要居所不设价值上限，另外还可以额外排除最高100万美元（调整后基准年价值）的其他不动产；第19号提案生效后，其他不动产的排除被取消了，主要居所的排除也加了两道条件——它必须既是转让方的主要居所，也要成为受让方的主要居所，并且价值上限是「当前应税价值加100万美元」（该额度每两年调整一次）。

也就是说，那种「父母的出租房过户给子女、继续按几十年前的估值缴税」的做法，在第19号提案之后已经行不通了；连自住房也要子女真的搬进去住，才谈得上继承低税基。加州各县估值官对第19号提案有一套申报表格与期限要求，动手之前先咨询自己的地产律师或税务师，不要照搬亲友几年前的经验——规则是2021年才改的。

四、买房估算税负时，别拿卖家现在的税单当参考。 中介挂牌资料上显示的「年缴房产税」往往是卖家按老基准值缴的数字。你接手后房子会按成交价重设基准年价值，第二年起的税单会是另一个量级。稳妥的算法：以你的成交价乘以一个略高于1%的比例作底，再加上该社区的 Mello-Roos 与其他特别征收项。

五、每年1月1日这个日子要记住。 加州房产税的很多判定——自住房减免的资格、市价是否跌破基准值——都以每年1月1日的状态为准，而不是按你什么时候想起来去办。