「零售末日」没发生：加州六年拆掉2,300万平方英尺商业面积，相当于八个 South Coast Plaza，同期却新建3,100万——净增800万
CoStar 数据显示，2020至2025年加州拆除约2,300万平方英尺零售面积、拆量全美第一，同期却新建3,100万平方英尺，净增约800万。全美六年净增2.57亿平方英尺。分析师说这不是零售灭绝，是零售转型：租户从传统商店换成医美、健身与餐饮娱乐。
拆得最多的州，面积反而变多了
被说了多年的「购物中心末日」，结果是店变多了，不是变少了。
《Orange County Register》专栏作者 Jonathan Lansner 分析 CoStar 的2020至2025年数据后发现：加州在这六年里拆除了约2,300万平方英尺零售面积，拆除量全美第一，超过各拆掉1,700万平方英尺的佛罗里达与德州；但同期新建了3,100万平方英尺，两相抵扣，净增约800万平方英尺。
2,300万平方英尺是多大？大致相当于八个 South Coast Plaza。位于 Costa Mesa 的这座商场是加州最大的零售中心，零售与餐饮面积约280万平方英尺。
全美范围内，同期购物中心面积净增2.57亿平方英尺。对拥有17亿平方英尺零售存量、全美第一的加州来说，800万只能算零头——有六个州的增量更猛，领头的德州净增8,200万平方英尺，佛罗里达净增3,600万，北卡罗来纳净增1,500万。
「其实从来就没有什么零售末日。」CoStar 市场分析高级总监 Jesse Gundersheim 说，「我们看到的是零售转型，不是零售灭绝。电商改变了消费行为，但没有消除对实体店的需求。事实上，很多消费者——尤其是年轻世代——正在重新发现当面购物的价值。」
加州为什么增得慢：工作与人口
论新建面积，加州的3,100万平方英尺听着不少，实际是落后的：德州新建1亿平方英尺，佛罗里达5,300万。按占比算，加州的新建面积只相当于其现有存量的2%，低于全美3%的水平；德州占比6%，全美第一。
「加州增速慢，反映的是经济现实与开发约束。」这位分析师说，「审批流程往往比很多其他州更长、更贵。在很多沿海市场，可开发的地块本来就有限。」
他给出的增长逻辑只有一句：「零售跟着屋顶、工作和消费支出走。」
数据也支持这句话。零售扩张最强的17个州，六年间总就业增长9%、人口增长5%；包括加州在内的17个落后州，就业只增2%、人口增1%。加州这六年就业增长3%，人口下降0.4%，零售面积净增0.5%。
新建的店长什么样
如今新建的零售项目形态也变了：更多是规模不大的社区型商业中心，而不是过去那种大型区域商场。
租户构成同样在换血。医疗、健身、美容等服务类商家成为主力——它们没有被网购习惯冲击；折扣零售从一元店到各类尾货店持续走强；餐饮与娱乐的比重上升，购物中心越来越被包装成「可以逛的目的地」，而不只是办差事的地方。
资本市场的反应更直接。据房地产投资分析机构 Green Street，截至今年7月的一年里，全美大型商场的估值上涨12%，在其追踪的12个商业地产细分领域中排名第一，且比2022年商业地产价格高点还高出3%。排第二的是社区型 strip mall，一年涨9%，距2022年高点只差2%。
「零售是目前最健康的商业地产板块之一。」Gundersheim 说，与写字楼、公寓和工业地产相比，零售的出租率与租金增长都更强。
橙县本地正在发生的事情是同一个逻辑的具体版本：Westminster Mall 这座120万平方英尺的老商场正被开发商 Shopoff Realty 拆除，原址83英亩将改建为名为 Bolsa Pacific 的混合项目——约2,250套住宅、120间酒店客房、两座公园，以及21万平方英尺的新零售面积（含一家新 Target）。「经过深思熟虑的零售仍然有它的位置，」该公司总裁兼 CEO Bill Shopoff 说，「它绝对没有在死。做得好的商场活得很好。做不好的，就由我们这种人来拆。」
