第一层：Prop 13 的 1% 与 2%

加州宪法第 XIII A 条（1978 年 13 号提案）规定，从价房产税最高为「完整现金价值」的 1%。这个价值不是市价，而是「基准年值」：房子被买入、新建或发生所有权变更时，以当时的评估市价为基准；此后每年按通胀调整，涨幅不超过 2%，也可以因市价下跌或损毁而下调。

这意味着两件事。第一，同一条街上两套一样的房子，先买的那家税可能明显低于后买的，因为前者的基准年值多年只按 2% 上限增长。第二，买入价决定自己的起点：以 $1,500,000 买入，1% 基准税即每年 $15,000，之后每年评估值最多再涨 2%。

配偶之间的转让、父母与子女之间符合条件的转让不触发重估。2021 年 2 月 16 日生效的 19 号提案把父母子女免重估的范围收窄到作为主要住所的「家庭住宅」，且子女须在一年内提出自住减免申请，超过原评估值加 $1,000,000（按期调整）的部分计入新基准。同一提案自 2021 年 4 月 1 日起允许 55 岁以上、严重残障或灾害受害的业主把原房的基准年值带到加州任何地方的新房，最多三次；新房价高于原房的差额加进转移后的基准值。

自住业主可申请 $7,000 的评估值减免（税收法典第 218 条），减的是评估值而非税额。

第二层：选民通过的债券附加

宪法第 XIII A 条允许在 1% 之外为「选民批准的债务」加征：一般地方债券需三分之二选民同意，学区设施债券在满足问责条件时 55% 即可。这部分按评估值计算，在税单上以税率形式出现。

尔湾读者最熟悉的例子是 IUSD 的 Measure E：2016 年 6 月 7 日通过，学区公布的税率为每 $100,000 评估值 $29，期限不超过 30 年。它只对「学校设施改善区一号」（School Facilities Improvement District No. 1）内的房产征收——即老社区；学区说明，新社区业主已通过 Mello-Roos 社区设施区分担学校建设费用，因此不在 Measure E 范围内。

第三层：Mello-Roos 与评估区的固定费

这一层不按评估值算，而是按每块地一个固定金额（通常按年递增）征收，在税单上以「direct assessment」逐行列出。尔湾市府管理三个 Mello-Roos 社区设施区（CFD No. 2004-1 Central Park、2005-2 Columbus Grove、2013-3 Great Park）与一批 1913/1915 法案评估区（如 03-19 Woodbury、13-25 Eastwood），IUSD 另有自己的一组 CFD。具体到某一套房有哪些、各多少、到哪一年，要看卖方依法提供的「特别税通知」与该房上一年度的税单。这一层的差异，是尔湾新老社区持有成本差距的主要来源。

缴纳时间表与过户后的补充税单

加州税收法典规定的年度节奏：第一期税 11 月 1 日到期，12 月 10 日下午 5 点后未缴即逾期；第二期 2 月 1 日到期，4 月 10 日下午 5 点后未缴即逾期。逾期即加收 10% 罚金。橙县税务局按地址或地块号可在线查询与缴纳。

买房当年还有「补充税单」：橙县评估官以成交价重定基准年值，与原评估值的差额按剩余财年折算后另开一单，通常在过户后数月寄出，最长可能九个月；1 月 1 日至 5 月 31 日之间过户的会收到两张。若贷款设有代管账户（impound account），补充税单一般不在代管范围内，需要自己另付。

首付与贷款方案怎么算

贷款额的第一个坐标是合规上限。联邦住房金融局公布，2026 年单户合规贷款全国基准为 $832,750，橙县属高成本地区，上限为 $1,249,125（基准的 150%）。贷款额在上限以内的可走 Fannie Mae / Freddie Mac 的合规渠道；超过的即为 jumbo 贷款，由各机构自定标准，通常对首付比例、信用分数与储备资金要求更高。

首付比例没有法定下限，由贷款产品决定。常规贷款首付低于 20% 时通常要购买私人房贷保险（PMI），这是月供之外的一笔支出；首付达到 20% 可免。对于尔湾房价，20% 首付往往是六位数现金，是否把首付压到 20% 以上以换取合规额度与免 PMI，是方案设计的核心变量。

贷款机构审核时看的是「住房总支出」：本金、利息、房产税、房屋保险、HOA 会费与 Mello-Roos 特别税会一起计入每月负债。同样的收入，带高额特别税的新房能贷到的额度会低于老房。做预算时建议把三层税与 HOA 一起按月折算，再与贷款机构给的 Loan Estimate 对照。

需要提醒的是，本文只说明制度与公开数字，利率、首付要求、贷款产品的选择因人而异，以贷款机构书面报价为准。

买前自查清单

• 按成交价算出 1% 基准税，并确认 Prop 19 或自住减免是否适用于自己。
• 查这套房所在税区的债券附加税率（如 Measure E 是否适用）。
• 拿到特别税通知与上一年税单，把 direct assessment 逐行加总。
• 把三层税加 HOA 折成月供，与贷款机构的 Loan Estimate 对照。
• 确认贷款额是否超过 $1,249,125 的合规上限，以及首付低于 20% 时的 PMI 成本。
• 为过户后的补充税单预留现金，并记住 12 月 10 日与 4 月 10 日两个逾期日。

信息来源：加州宪法、加州税收法典、FHFA、IUSD、橙县评估官