尔湾 HOA 费用一览：社区 HOA 与子 HOA 怎么算、管什么、买房前要看的三份文件

两层 HOA：总会与分会各收各的

加州所有带共有产权的社区都受 Davis-Stirling Common Interest Development Act（加州民法典第 4000 条起）约束，尔湾也不例外。尔湾的特点是「村」（village）式规划：一个大村由若干小区组成，于是很多房子同时隶属两个协会。

社区总会（master association）覆盖整个村，管的是村级共享设施——社区泳池、会所、公园绿地、村内主干道两侧景观、门禁与巡逻等。小区分会（sub-association）只覆盖某一片房子，管这一片自己的东西：联排与公寓的楼体外墙、屋顶、楼内走道与电梯、小区内部道路与停车位，以及为这些共有部分购买的保险。独栋小区的分会通常管得少、收得也少；公寓与联排的分会因为要维护整栋建筑，费用往往高于总会。

看房时报价单上的 HOA 费一般会分别列出两笔，或者只写一个合计数。买家要确认的是：合计数包含了哪几个协会，各自的缴费周期是月还是季，以及有没有第三层（例如带门禁或特殊设施的再细分协会）。金额因社区与房型差别很大，以协会出具的正式声明为准。

月费构成与涨幅上限

HOA 的常规会费（regular assessment）由年度预算倒推：把协会全年运营开支加上应存入储备金的部分，按各户份额分摊。运营开支包括景观养护、水电、保险、管理公司服务费；储备金则是为屋顶、外墙、路面、泳池设备这类大项翻修预先攒的钱。

法律对涨幅设了两道门槛（民法典第 5605 条）：董事会不经业主投票，常规会费一年内的涨幅不得超过上一年度的 20%；一年内加征的特别摊派（special assessment）合计不得超过当年预算总开支的 5%。超过这两条线，需要「达到法定人数的业主中多数」投票通过。换句话说，每年 20% 以内的涨价董事会可以自行决定，这是买家评估未来持有成本时要有的心理准备。

储备金是否充足，直接决定将来会不会有大额特别摊派。法律要求协会至少每三年做一次储备金研究（第 5550 条），对 30 年内需要更换的主要构件做目视检查，估算剩余寿命、更换成本与每年应存金额。研究结果会以「储备金摘要」的形式出现在年度预算报告里，其中最关键的一个数字是「已筹足比例」（percent funded）——已存储备金占应有储备金的比例。

买房前要看的三份文件

民法典第 4525 条规定，卖方必须在成交前向买家提供一整套协会文件。清单很长，其中三份最能回答「这个 HOA 靠不靠谱」。

第一份：管理文件（governing documents），即 CC&Rs、章程与规则。看的是限制条款——能不能出租、有没有最短租期、能不能改外立面与前院、停车与宠物规定、有没有按年龄限制居住。第 4525 条特别要求卖方单独披露任何「禁止出租」的规定，打算日后出租的买家要在这一步把关。

第二份：年度预算报告（annual budget report，第 5300 条）。协会必须在财年结束前 30 到 90 天向全体业主分发，内容包括：按权责发生制编制的年度预算；储备金摘要与筹资计划；董事会是否已决定或预计要加征特别摊派，以及预计金额与时间；协会财产险、责任险、地震险、洪水险与忠诚险的承保公司、限额与自付额摘要。储备金比例低、保险摘要里没有地震险、预算里已写明「预计特别摊派」，都是需要追问的信号。

第三份：协会出具的欠费与违规声明，加上此前 12 个月的董事会会议纪要。第 4525 条要求卖方提供协会书面声明，写明当前常规与特别摊派金额、该房产名下未缴的摊派与罚款，以及尚未解决的违规通知；买家提出要求时还须提供前 12 个月经批准的会议纪要。纪要最能反映真实状况：诉讼、大项维修争议、管理公司更换、拖欠户比例，往往只在纪要里出现。

同一条法律还要求提供建筑缺陷（construction defect）诉讼的初始清单与和解情况，以及依第 5551 条对外部高架构件（阳台、外廊等）所做的最新一次检查报告——买公寓与联排时不要跳过这两项。

买前自查清单

• 确认这套房隶属几个协会、各收多少、缴费周期，合计数是否包含全部。
• 通读 CC&Rs 的出租、改造、停车、宠物条款，对照自己的使用计划。
• 在年度预算报告里找出储备金「已筹足比例」与是否预计特别摊派。
• 核对保险摘要：财产险限额与自付额、有无地震险。
• 读完此前 12 个月董事会纪要，记下所有涉及诉讼、大修、涨费的议题。
• 索要欠费与违规声明，确认卖方名下无未缴摊派与未结违规。

信息来源：加州民法典（Davis-Stirling 法案）