先算钱：预审、预批与两笔现金

加州地产局（Department of Real Estate, DRE）提醒，购房成本「不只是每月的房贷还款，还包括首付、过户费用、保险、税、维修和升级」。

贷款环节有两个容易混淆的词。预审（pre-qualification）是「你能拿到的房贷额度的估算」，基于非正式评估；预批（pre-approval）则是「贷款机构出具的信函，说明他们初步愿意贷给你一定额度」。分量不同，卖方看重的是后者。

现金准备上，DRE 给的参考区间是：首付为房价的 5% 至 20%，另需准备房价 3% 至 7% 的过户费用（closing costs）。过户费用里包含预付项目——房产税、房屋保险这类持续性支出，以及产权、贷款机构和验房相关的各项收费。贷款过程中会收到两份关键文件：Loan Estimate 列出「信贷条款与条件的重要细节」，Closing Disclosure 给出「实际支出与过户费用的明细」。

出价、附带条件与验房

DRE 建议与自己的地产经纪商量出价金额，并在报价中加入需要的附带条件（contingency），例如贷款获批、房屋检查等。经纪执照状态可以在 DRE 网站上查。

验房方面，官方建议「考虑聘请合格的验房师评估你打算购买的房屋的结构状况」，这是在正式买下之前「更好地评估房屋状况与价值」的机会。

escrow：加州的中立第三方制度

DRE 对 escrow 的定义是：托管公司是「中立的第三方，负责保护买卖双方的利益」；托管专员确认合同中写入托管指示的全部条款均已履行，并在交易结束时完成相应契据的登记。托管通常「在买卖双方就交易条款达成一致时开始，在购买完成时结束」。

加州能够承办托管业务的有三类机构：受加州金融监管部门发照的独立托管公司、受加州保险局发照的产权保险公司，以及受 DRE 发照的地产经纪。买方对选哪家「有权与卖方协商」。

产权保险由产权公司出具，「保护买方与贷款机构，防范产权上未知的瑕疵」；DRE 指出，贷款机构通常会把产权保险作为放贷条件。

加州法定披露：两张最重要的表

加州民法典第 1102 条规定，单户住宅的出售、交换、不动产买卖合同、附购买选择权的租约、其他购买选择权，以及附带改良物的地租租约，都要提供转让披露声明。DRE 的说法是，这份房产状况披露「由卖方填写，涵盖房屋的物理状况以及可能与之相关的潜在危害或缺陷」。

第 1103 条另外要求披露六类自然灾害区：联邦紧急事务管理署（FEMA）划定的特别洪水危险区（任何 A 类或 V 类区）；水法典第 6161 条下的水坝溃决潜在淹没区；政府法典第 51178 条下的极高火灾危险严重区；公共资源法典第 4125 条下的州责任区野火区；公共资源法典第 2622 条下的地震断层带；以及第 2696 条下的地震灾害区。触发披露义务的条件是卖方或经纪实际知情，或当地政府已编制并在县级机构公布相关地块名单。

此外，地产经纪必须以书面形式披露自己在这笔交易中代表哪一方（Agency Relationship Disclosure）。

官方查询入口

• DRE 购房者信息：dre.ca.gov/consumers/informationforhomebuyers.html - DRE 首次购房者指南：dre.ca.gov/Consumers/FirstHomeCalifornia.html - 经纪与公司执照查询：dre.ca.gov 的 Public License Lookup - 加州法典条文检索：leginfo.legislature.ca.gov

信息来源：California Department of Real Estate