Broadcom 3.25亿美元买回尔湾园区：今年橙县最大宗办公楼交易，比六年前上一手成交价低8.5%
卖掉园区近十年后，Broadcom 以3.25亿美元从 PRP Real Assets 手中买回 Alton Parkway 上自己租用的两栋楼，约66.1万平方英尺。按 CoStar 记录，这是今年橙县最大宗办公楼交易；成交价比 PRP 六年前买入时低3,000万美元。
兜了一圈，买回自己租的楼
芯片巨头 Broadcom 把尔湾的办公与研发园区买了回来。
据《Orange County Business Journal》报道，Broadcom Inc. 以3.25亿美元从华盛顿特区的 PRP Real Assets 手中，收购了位于 Alton Parkway 15101号与15191号的两栋楼，合计约66.1万平方英尺——正是它自2017年起一直承租的那两栋。PRP 方面表示，交易已于9月4日完成。
按 CoStar 的记录，这是今年橙县迄今最大宗的办公楼交易，超过了 Hoag 医院系统以2.07亿美元买下 Laguna Niguel「金字塔大楼」（Chet Holifield 联邦大楼）那一笔；也是这两栋楼2020年上一次易手以来，橙县最大的一宗办公物业收购。
PRP 总裁 Paul C. Dougherty 在新闻稿中说，Broadcom 决定买下这处园区，说明该物业对公司运营的重要性。
比上一手便宜了3,000万美元
这笔交易的价格低于该物业上一次的成交价。CoStar 记录显示，PRP 在2020年从 FivePoint 牵头的投资方手中买下同样这两栋楼，付了3.55亿美元，约合每平方英尺537美元。Broadcom 这次的3.25亿美元比当年少了3,000万、约8.5%，折合每平方英尺约492美元。
价格回落反映的是整个办公楼市场的大势：连续数年的高借贷成本、疫情之后远程与混合办公普及，企业缩减办公面积，办公物业估值普遍下行。
从卖到买的十年
Broadcom 与这块地的渊源要从2015年算起。当年它以约1.28亿美元从 FivePoint 买下73英亩土地，原计划建研发园区。一年后，Avago Technologies 以约370亿美元收购 Broadcom 并沿用其名，把合并后公司的行政总部迁往硅谷，原计划随之生变。
2017年，FivePoint 牵头的投资方以4.43亿美元买下这座73英亩园区，取名 Five Point Gateway，含四栋楼、共约100万平方英尺。作为交易的一部分，Broadcom 把其中最大的两栋、约66.1万平方英尺回租下来给橙县员工使用，签的是20年长约。此后该投资方陆续拆分出售：2020年5月把一栋约19万平方英尺的楼和相邻土地以1.08亿美元卖给 City of Hope，同年稍晚把 Broadcom 承租的两栋楼以3.55亿美元卖给 PRP；2024年又把最后一栋约19万平方英尺的楼以4,360万美元卖给 City of Hope。
《Orange County Business Journal》2020年的报道提到，PRP 接手时 Broadcom 的年租金约1,860万美元，且每年递增2.5%。
对尔湾意味着什么
Broadcom Corp. 由 Henry Samueli 与 Henry T. Nicholas III 共同创办，公司的尔湾根基可以追溯到那时。如今 Broadcom 已成为全球最大的半导体公司之一，近期受惠于人工智能数据中心对芯片与网络技术的需求激增，股价在360美元上下，市值约1.7万亿美元（纳斯达克代码 AVGO）。
对本地读者来说，这笔交易的信号意义大于交易本身：从长期承租改为自持，意味着公司把这处紧邻大公园社区的园区视为长期据点，也是对橙县的一次长线表态。这一带本就是尔湾的科技与医疗聚落，同一座园区里还有 City of Hope 的两栋楼。
