HOA白蚁问题谁负责：加州民法把condo与planned development分成两套规则，熏蒸通知须提前15至30天
加州《民法》4780条把白蚁责任一分为二：condominium一类由HOA负责治理与修缮，planned development归业主自己，除非CC&R另有约定。要熏蒸整栋楼时，HOA须提前至少15天、不超过30天书面通知住户。
橙县不少华人家庭住的是townhouse或condo，白蚁与干腐一旦出现，第一个问题往往是「这该谁修」。加州法律的答案取决于你的社区属于哪一类HOA。
先弄清楚自己住的是哪一种
社区管理律师Kelly G. Richardson在《橙县纪事报》的HOA专栏中解释，外观上都叫townhouse的房子，法律性质可能是planned development，也可能是condominium，两者关于白蚁的责任完全不同。
除非CC&R另有规定，在condominium、stock cooperative与community apartment中，白蚁的治理与修缮责任按《民法》第4780条(a)款落在HOA身上；而同一条的(b)款把责任放在planned development的业主自己身上。
Richardson指出，这在「联排式」的planned development里最容易出问题：这类房屋左右相连，处理白蚁的常规做法是整栋熏蒸（tenting），而只有HOA才有权限统筹整栋作业，把责任丢给单个业主并不现实。一位Tustin市读者投书说，自己四年前入住时干腐与白蚁问题就已存在，历任理事会一直回答「正在收报价」。Richardson的判断是：若属condominium一类而HOA迟迟不采取合理行动，可能已构成对成员义务的失职；若属planned development，答案可能完全不同，要回头查CC&R。
要你搬出去三天，HOA有这个权力吗
另外两位读者分别来自Laguna Woods与Aliso Viejo，问的是熏蒸期间必须交出钥匙、开门三天，以及通知能不能提前太久。
Richardson引用《民法》第4785条：在木结构的相连住宅中，白蚁防治关系到建筑长期结构安全，因此法律授权HOA可以要求住户暂时离开以便施药。但HOA必须向住户与业主发出书面通知，时间不得少于施工前15天、也不得超过30天。
通知内容必须写明临时迁离的原因，以及处理开始与预计结束的日期与时间。临时住宿费用由住户自理。若通知已依法送达，HOA可以「summarily」（即取得法院命令）要求占用人迁离。
遇到纠纷先做的三件事
一是确认社区的法律类型（查产权文件与CC&R的定义条款）；二是把历次书面请求与理事会答复留存；三是核对熏蒸通知的日期是否落在15至30天的窗口内。这些都是后续沟通或申诉时最基本的依据。
