南加州买房成交跌到21年来第二慢：比金融危机谷底还慢3%，橙县只有15%家庭买得起

成交到底有多慢

房产数据公司 Attom 最近把2005年以来的成交统计全部重算了一遍，改用新方法从公共记录里甄别哪些才是真正的买卖成交，口径包括独立屋与公寓（condo），二手房和新房都算在内。OC Register 商业专栏作家 Jonathan Lansner 据此整理了南加州六县（洛杉矶、橙县、河滨、圣贝纳迪诺、圣地亚哥、文图拉）截至2026年7月的数据：

• 截至7月的12个月成交量，比2005年以来的平均节奏慢33%；

• 这是21年来第二慢的12个月，最慢的是截至2026年5月的那一段；

• 7月当月的成交节奏，比2000年代末房市崩盘时最差的月份还慢3%。

把过去21年里成交最慢的25个月份挑出来：7个出现在2007至2008年金融危机期间，1个是2020年5月疫情封城，其余17个都发生在2023年以后。也就是说，这一轮「成交冰封」已经持续了三年。

成交少，价格却没怎么降

7月南加州房价中位数为81.5万美元，是有记录以来第四高，只比历史最高点低2%。按加州房地产经纪人协会（CAR）今年春季的测算，六县里能负担得起中位价房的家庭比例分别是：橙县15%，洛杉矶县与圣地亚哥县各17%，文图拉县19%，河滨县28%，圣贝纳迪诺县34%。

对买家来说唯一的松动是涨幅放缓：2023年以来南加州房价每年只涨约2%，此前十年平均每年涨7%。Lansner 也指出，涨得慢对一部分人反而是劝退——不少人买房的动力本来就是押注未来升值。

每个月要掏多少

按当前房贷利率、中位价、地税、房屋保险与房贷保险估算，南加州买一套中位价房每月的居住成本约为5,765美元，五年里涨了72%。这还假设首付只付10%，即约8.15万美元现金。

同期租房便宜得多：按 Zillow 对公寓与独立屋租金的估算，南加州典型租客7月每月约付2,860美元，大约是买房月供的一半。

利率也在往上走：30年固定房贷平均利率7月为6.5%，到10月中旬已升至7.3%。Lansner 估算，这一涨让买家的购买力缩水约8%。

对橙县买家意味着什么

• 橙县是六县里负担能力最低的一个，只有约15%的家庭买得起中位价房。

• 成交稀少意味着可比成交（comps）少，估价与议价更依赖个案，买卖双方都要有耐心。

• 想看尔湾本地数字的读者，可以参考本站按月更新的《尔湾房价走势》页面（数据来自 Zillow）；租与买的取舍，本站此前也算过「租比买每月少付多少」的账。

信息来源：Orange County Register