橙县房屋净值信用额度第二季开出10亿美元、年增32%：南加屋主手握1.6万亿可提取净值

南加屋主坐拥1.6万亿可提取净值

据 OC Register 房贷专栏引述圣路易斯联储数据，今年第二季全美屋主的房屋净值总额达创纪录的36万亿美元，其中可提取的净值（accessible equity）为创纪录的13万亿美元。加州屋主手握约3万亿美元，占全美可提取净值的23%；按 First American Data & Analytics 的统计，南加五县（洛杉矶、橙县、河滨、圣贝纳迪诺、圣地亚哥）合计约1.6万亿美元，占全美12%。

First American 所说的「可提取」，是指在首贷与二贷合计不超过房屋价值80%（即至少保留20%净值）的前提下还能借出的部分。举例：一栋市值100万美元的房子，首贷余额60万美元，100万的80%是80万，两者之差20万美元就是可提取净值。专栏作者指出，也有贷款机构允许合计贷款成数做到95%，同一例子最多可再借出35万美元。

橙县 HELOC 额度一年增三成

全加州第二季新开的房屋净值信用额度（HELOC）合计约70亿美元，比去年同期增27%。南加各县的情况：

• 洛杉矶县：约16亿美元，年增26%；

• 橙县：约10亿美元，年增32%；

• 圣地亚哥县：约6.88亿美元，年增9.9%；

• 河滨县：约3.49亿美元，年增17%；

• 圣贝纳迪诺县：年增约37.4%。

需要注意，这些数字是登记的授信额度，不是屋主实际动用或尚未还清的余额，也不含固定利率的二次房贷。

为什么大家都在开 HELOC

关键在「锁定效应」。全美约49%的屋主首贷利率低于4%；加州约570万笔房贷中，约六成利率低于4%。在目前30年期固定利率仍在7%上下的环境下，靠重新贷款（cash-out refinance）套现等于把低息首贷换成高息新贷，屋主普遍不愿意，转而在原有房贷之外另开一笔额度。First American 资深经济师 Genaro Villa 表示，累积的净值让不少南加屋主在装修、加建 ADU 出租或给家人住、或预备大笔开支时有了财务弹性。

开额度前想清楚三件事

其一，HELOC 多为浮动利率，随最优惠利率（prime rate）变动，月供可能上升；专栏举例，资质好的借款人目前可拿到约 prime 减0.125%、即约6.875%的30年期额度。其二，不动用就不计息，但部分机构每年收约350美元的账户费，开户前要货比三家。其三，利息能否抵税取决于钱怎么用：会计师 Jeff Hipshman 表示，用于购买、兴建或大幅改善抵押房屋本身，利息才可能按房贷利息扣除，并受额度上限约束；用于投资或生意，则按另外的规则处理。拿房子借钱终究是以住房作抵押，用来还高息信用卡或学贷要算清总账，切忌用于投机。HELOC 的基本概念，可参考本站《美国词条 · 房屋净值信用额度（HELOC）》。

信息来源：OC Register