Newport Beach 住房规划「叠加区」被居民团体起诉：引 Redondo Beach 判例，10月15日开庭

诉讼主张什么

据 Daily Pilot 报道，居民团体 Newport Beach Stewardship Association（NBSA）在5月提起诉讼，指 Newport Beach 市府「公然无视」法律，没有修改住房要素（housing element）以剔除「叠加区」（overlay）——这种分区只是允许、并不要求建住宅，地块底层分区仍可做非住宅用途。

团体的依据是一年前的一个上诉法院判例：法院因 Redondo Beach 用叠加区凑够州定住房需求评估（RHNA）指标而判其住房要素无效；加州最高法院今年1月拒绝受理 Redondo Beach 的上诉。支持这起诉讼的市议会候选人 Walter Stahr 说，Redondo Beach 案等于告诉加州每一座城市回去重做，Newport Beach 不是孤例。NBSA 称4月曾正式要求市府照判例办理，被拒后一个月提告。诉状还要求法院叫停所有依赖叠加区的项目建设，除非修改后合规。

市府怎么回应

市府发言人 Georgia Rios 说，Newport Beach 的住房要素经过广泛的公众程序、与州住房与社区发展部（HCD）协商后制定，HCD 认定其符合加州住房法，而这发生在上诉法院判决之前三年多；此后市府一直以这份获批的住房要素作为履行州定住房义务、审核新住房项目的框架。她说 Newport Beach 的规划过程与 Redondo Beach「实质不同」，把判决套到已认证的住房要素上，会给同样依法办事的城市带来重大不确定性。

Stahr 不同意：Redondo Beach 案里法院推翻的正是一份 HCD 批准过的住房要素，所以 HCD 的认证既挡不住 HCD 自己改口，也挡不住像这次这样的私人原告。

背景数字

Newport Beach 现行住房要素最多允许新建8,174套住房，用来满足本轮 RHNA 指标——指标数接近这个数字的一半。市府靠 John Wayne 机场一带与 Fashion Island 附近的叠加区凑足规划量。Stahr 举了 Environmental Nature Center 旁一个申请建30套三层联排屋的项目，说这场官司不只是技术问题，也关乎他认为不稳妥的住房政策：叠加区是把艰难的重新分区决定往后推。NBSA 还拿邻市 Costa Mesa 对比——同样用过叠加区，但判决后正在主动修改住房要素。

同一位法官、同一场选举

受理此案的橙县高等法院法官 Melissa McCormick 去年刚判 NBSA 败诉：当时该团体主张市府2024年通过住房要素时绕开了市宪章的「Greenlight」公投规定，法官维持了住房要素的合法性，NBSA 正在上诉。这次 NBSA 的逻辑是：如果市府坚持无需公投，那它用的就是 Redondo Beach 案里被判违法的同一种叠加区。

11月选票上的 H 提案与此一脉相承：若通过，住房要素将改为允许2,900套，并把已在推进中的项目计入指标。NBSA 正是推动 H 提案进入选票的联盟成员之一。OC Register 的社论版10月9日对 H、P、Q、R 四项提案全部表态反对，认为用选票锁死规划会把市府推向与州府的诉讼。

信息来源：Daily Pilot