加州三项 HOA 新法2027年生效：储备金首设最低标准，断水断电由 HOA 负责修复

AB 2050：储备金有了底线

据 OC Register「HOA Homefront」专栏，加州业主协会律师 Kelly G. Richardson 在今年立法回顾的第二部分中介绍了三项将于2027年生效的新法。

储备金（reserve）是 HOA 为屋顶、外墙、管线、泳池等公用设施日后大修而存的钱。Richardson 指出，尽管加州房地产局2012年就发过消费者警示、房地产经纪协会也推动过多项储备金披露法，储备金不足仍是加州 HOA 的老问题。

AB 2050 首次设定最低拨款标准：从2032年起，HOA 每年拨入储备金的金额，须确保未来30年内储备金余额任何时候都不跌破零；在达到这一水平之前，每年至少拨出年度总预算的15%。他认为法律给了五年准备期，但明智的协会不会等，现在就该调整预算。

对买卖与贷款的影响

Richardson 还提到贷款端的门槛：Fannie Mae 与 Freddie Mac 目前要求 condo 类 HOA 至少把年度预算的10%拨入储备金，2027年1月起提高到15%。储备金不达标的小区，业主在买房或转贷时可能拿不到最好的贷款条件。

对正在看 condo 或联排的买家来说，这意味着交易前更要细看 HOA 的储备金研究报告与年度预算：储备金偏低的小区，未来要么月费上调，要么面临一次性特别摊派。

AB 1892：断水断电谁来修

AB 1892 澄清了加州民法第4775条关于 HOA 与业主维修责任的划分：出现燃气、暖气、供水、供电中断时，即使维修工程延伸到业主自有的单元或地块内，恢复供应的责任也在 HOA。

同一法案还修改了「无竞争当选」（election by acclamation，即候选人不多于空缺时免投票直接当选）的程序。从2027年起，首次通知只须在提名截止前至少30天发出，而非现行的90天，整个流程从约150天缩短到约90天；首次通知还可与征集候选人通知合并发送。第二次「提醒通知」须在提名截止前至少10天发出，取代现行的「7至30天之间」。

AB 739：管理费摊开看

AB 739 把「管理公司收费明细」列入加州民法第5200条规定的业主可查阅文件；并在第5500条增加一项财务要求：董事会每年须审阅一份管理费与报销的年度汇总。这既给管理公司加了披露义务，也给董事会加了审查责任。

业主可以做什么

住在 HOA 小区的业主，可以在下次年度预算会议前，向董事会了解储备金研究的结论、拨款比例是否已向15%靠拢。各项法案原文可在加州立法资讯网 leginfo.legislature.ca.gov 查阅。

信息来源：OC Register