加州 HOA 三项新法2027年生效：不得全面禁装节能窗、不得阻止燃气改电器，充电桩安装方须担责

背景：法律保护的「受保护用途」

加州规范业主协会的《Davis-Stirling 共同利益开发法》列有一批「受保护用途」，HOA 不能一概禁止，只能提出合理限制——太阳能板、电动车充电桩都在其中。这份清单从《民法典》第 4705 条起，原本有 21 项。今年签署的三项法案再加两项、修订一项，全部 2027 年 1 月 1 日起生效。

SB 908：节能窗不得全面禁止

新增《民法典》第 4754 条，HOA 不得全面禁止住户安装节能窗，保护方式与太阳能板类似：HOA 提出的要求只要不使安装成本增加超过 10%、或不使节能效果降低超过 10%，就算「合理」。

几个要点：

• 不论窗户属于住户自有部分、专用共有区还是一般共有区，一律适用；

• 只有超过 20 户、且不是并排联排屋（townhome）的楼栋，HOA 才能对外观提出要求——小型 HOA，或由多栋小楼组成的社区，无法要求新窗与其他住户外观一致；

• HOA 可要求屋主永久负责新窗的维护与维修，但不得向屋主收取把这份协议送县府登记的费用。

专栏作者、HOA 律师 Kelly Richardson 提醒，受历史建筑《Mills Act》协议约束、承诺不改外观以换取房产税优惠的楼宇，可能与新法出现冲突。

SB 222：燃气换电器不得阻挠

新增《民法典》第 4737 条：只要符合建筑规范并取得许可，HOA 不得阻止住户把燃气热水器、炉具等换成电器。热泵热水器与热泵冷暖空调同样受保护。

SB 1267：充电桩安装方须担责

修订原有的第 4745 条充电桩条款：安装方须为安装造成的损失或损害向 HOA 赔偿；只要 HOA 本身没有重大过失，住户充电桩引发的责任不由 HOA 承担。

对业主意味着什么

新法保护的是「能装」，不是「随便装」。在尔湾等 HOA 密集的社区，换窗、换热泵、装充电桩前仍应先向 HOA 递交建筑变更申请，看清 CC&Rs 与建筑审查规定；HOA 若提出的要求让成本明显上升，可以拿上述「10%」标准与管理方沟通。法条全文可在州议会官网 leginfo.legislature.ca.gov 查阅。

信息来源：OC Register