尔湾哪些小区有 Mello-Roos？

尔湾市府管理三个 Mello-Roos 社区设施区：CFD No. 2004-1（Central Park）、2005-2（Columbus Grove）与 2013-3（Great Park），IUSD 另有自己的一组 CFD。大致 2000 年代以后开发的新村多数带特别税，老区多数没有或已还清，但每块地都要单独查。

尔湾 Mello-Roos 什么时候到期？

到期时间写在卖方依法提供的「NOTICE OF SPECIAL TAX」里：特别税每年征收，直到授权设施建成、债券全部偿还，但不晚于通知上写明的某一税务年度。若区内另有用于持续性服务的特别税，这类服务税没有债券到期的概念，可能长期存在。

尔湾 Mello-Roos 是房产税吗？

不是。Mello-Roos 是依 1982 年 Mello-Roos Community Facilities Act 征收的「特别税」：地方政府划出社区设施区（CFD），发债修建学校、公园、道路等设施，再对区内每块地每年征税还债。它在房产税单上以独立行项目出现，每块地有最高税额，通常每年按固定百分比递增。

尔湾买房前怎么查 Mello-Roos？

向卖方索要 Notice of Special Tax，看最高税额、递增比例与最后征收年度；在橙县税务局网站按地址或 APN 调出上一年度税单，逐行看 direct assessment，市府的 1913/1915 评估区虽不算 Mello-Roos，也列在其中；再查市府与 IUSD 公开的 CFD 年度报告。

尔湾买房收到 Mello-Roos 特别税通知后还能退出吗？

可以。加州政府法典规定，买家收到 Notice of Special Tax 后，当面送达的三天内、邮寄送达的五天内，可以书面通知卖方终止合同。二手房交易中，卖方须在被要求后五个工作日内提供这份通知。

尔湾 Mello-Roos 完全解释：这笔特别税是什么、哪些小区有、什么时候到期、买房前怎么查

在尔湾看房，报价单上「Mello-Roos」三个词往往决定一套房每年多出几千美元的持有成本。这篇指南按加州法典与尔湾市府、IUSD 的公开资料，讲清这笔特别税的法律依据、尔湾哪些区域有、税额怎么定、什么时候能到期，以及签约前用哪几份文件把它查明白。

它是什么：一部 1982 年的加州法律

Mello-Roos 不是房产税，而是一种「特别税」（special tax），法律依据是加州政府法典第 53311 条起的 Mello-Roos Community Facilities Act of 1982。法典第 53311.5 条把它定义为「一种为公共基础设施融资的替代办法」：地方政府划出一片「社区设施区」（Community Facilities District，简称 CFD），发行债券修建这片区域需要的公共设施，再对区内每块地每年征收特别税来还债。

法典列出的可融资项目分两类。设施类（第 53313.5 条）包括公园、学校、图书馆、供水与公用管网、防洪工程等；服务类（第 53313 条）包括警察与消防、公园与街道养护、防洪与暴雨排水、图书馆与康乐服务等。也就是说，一片新社区的学校、公园和道路，很大一部分是靠住进去的业主分年偿付的。

成立 CFD 需要区内选民三分之二同意。新开发区在业主入住前由当时的土地所有者投票通过，因此买家实际面对的是一个已经成立、税额已经定好的既成事实。

尔湾哪些地方有：市府与学区各有一套

尔湾的特别税来自两个层面，分别由不同机构征收，会在房产税单上以独立行项目出现。

尔湾市府目前管理三个 CFD：CFD No. 2004-1（Central Park）、CFD No. 2005-2（Columbus Grove）与 CFD No. 2013-3（Great Park）。此外市府还管理一批依 1913/1915 法案成立的「评估区」（assessment district），例如 Assessment District No. 03-19（Woodbury）、No. 13-25（Eastwood）、No. 94-13（Oak Creek）与 No. 94-15（Westpark II）——评估区在法律上不是 Mello-Roos，但同样是按年附在税单上的固定金额，对买家的现金流影响是一样的。

尔湾学区（IUSD）另有自己的一组 CFD，用于新社区的学校建设，公开的年度财务报告涵盖 CFD No. 01-1、04-1、04-2A、04-2B、06-1 与 09-1。IUSD 在 Measure E 债券的说明里也明确写过：新社区的业主已经在通过 CFD 支付学校设施费用，因此不在 Measure E 的征税范围内。

一个粗略的判断办法：大致 2000 年代以后开发的新村，多数带一项或多项特别税；更早的老区多数没有，或者早年债券已还清。但每块地的具体情况必须查，不能靠年代猜。

税额怎么定、什么时候到期

每个 CFD 成立时都会通过一份「税率与分摊办法」（Rate and Method of Apportionment），按房型、面积等分档规定每块地的最高税额，通常还带每年按固定百分比递增的条款。实际征收额由区内每年的还债需求决定，上限不会超过办法规定的最高额。

到期时间写在法律要求卖方提供的通知里。政府法典第 53340.2 条（二手房）与第 53341.5 条（开发商新房）规定，卖方必须向买家提供一份标题为「NOTICE OF SPECIAL TAX」的通知，内容至少包括：本税务年度这块地可被征收的最高特别税额；此后每年递增的百分比（如适用）；「特别税将每年征收，直到所有授权设施建成且债券全部偿还，但无论如何不晚于 ____ 税务年度」；以及这笔钱在建的设施清单。若区内另有用于持续性服务的特别税，也要一并写明——这类服务税没有债券到期的概念，可能长期存在。

法律同时给买家一个退出权：收到通知后，当面送达的三天内、邮寄送达的五天内，可以书面通知卖方终止合同。

买房前怎么查：四份材料

第一，向卖方或经纪索要 Notice of Special Tax。这是法定文件，二手房交易中卖方须在被要求后五个工作日内提供。最高税额、递增比例、最后征收年度都在这一页上。

第二，查橙县税务局（Orange County Treasurer-Tax Collector）的税单。在其网站按地址或地块号（APN）调出该房上一年度的 secured tax bill，1% 基准税之外的每一行「direct assessment」都会列出征收机构名称与金额，CFD 与评估区都在其中。这是了解「去年实际交了多少」最直接的办法。

第三，看征收机构的年度报告。尔湾市府与 IUSD 的 CFD 年度财务状况报告都在各自官网公开，债券余额与偿还进度一目了然；市府 CFD 的完整披露文件也在 EMMA（emma.msrb.org）上可查。

第四，把它算进月供。贷款机构审核负债收入比时，会把特别税与房产税一起计入每月住房支出，一套带 Mello-Roos 的房子能贷到的额度会相应减少。

买前自查清单

拿到 Notice of Special Tax，确认最高税额、递增比例与「不晚于哪一税务年度」三项。
用 APN 调出上一年度税单，逐行核对 direct assessment 的机构与金额。
分清市府 CFD、IUSD CFD 与 1913/1915 评估区，三者可能同时存在。
问清是否另有持续性服务税，以及它有没有到期日。
把特别税按月折算加进持有成本，再与同片区无特别税的老房比较总支出。

信息来源：加州政府法典、尔湾市府、IUSD、橙县税务局