从「先卖掉」到「列为资产」

今年春季起，用加密货币申请房贷的门槛降低了。按新规，买房人不必立刻把加密货币变现，可以直接把手上的代币列为资产参与贷款资格评估。

不过到了真正要用这笔钱付首付或过户费用（closing costs）的时候，仍然必须把代币换成美元，通常是通过银行完成兑换。

在房利美（Fannie Mae）的文件里，加密货币的正式称呼是「虚拟货币」（virtual currency）。它指的是一类运行在中央银行与政府体系之外的、不受监管的数字资产，其记录存放在被称为区块链的数字账本上，通过去中心化的点对点系统记录交易与发行新代币。

据《橙县纪事报》报道，上周比特币（Bitcoin USD）的交易价在每枚8万美元上方；其历史最高价为126,198美元，出现在2025年底。皮尤研究中心（Pew Research Center）的一项研究估计，至少20%的美国人使用过加密货币。

政策是怎么走到这一步的

2024年7月27日，尚未再次就任的特朗普在社交平台 X 上表示，他希望「让美国成为世界加密之都」。

2025年6月，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）局长 Bill Pulte 指示房利美与房地美（Freddie Mac）——FHFA 是这两家房贷巨头的监管机构与托管方——在住房贷款流程中开始承认数字资产。两家机构被要求在一至四户的单户住宅风险评估中，把加密货币视为合格资产（qualifying asset），且不需要事先变现。

需要满足的条件是：这些资产须持有在美国的中心化交易所并可核验，账户对账单必须以美元列出加密资产的价值；若对账单未按美元列示，则仍须先变现进入合格的资产账户。

除房利美与房地美之外，联邦住房管理局（FHA）、退伍军人事务部（VA），以及部分做组合贷款（portfolio lending）与非常规房贷的银行，也都接受把加密货币作为合格资产。

一个容易被忽略的差别：大额存款

这套规则里有一处细节，对手上有加密资产的买房人尤其实用。

按房利美的规定，如果最近两个月内有一笔「大额存款」进入你的银行账户（贷款机构通常会调取最近两个月的资产对账单），你需要提供书面说明并交代资金来源。房利美对「大额存款」的定义是超过月度合格收入50%的金额——例如月毛收入为1万美元时，一笔5,100美元的存款就需要解释。未经核实的资金不能用于首付、过户费用或任何要求的现金储备。

但按房利美的承保规则，加密货币不需要追溯来源，无论最近存入的金额有多大。也就是说，本月存入价值10万美元的加密货币，无需为这笔加密资产的来源另行举证。

贷款机构之所以盯着大额存款，是要排除借来的钱、非法资金，或替他人代持的「稻草人买家」（straw buyer）情形。加密资产在这条规则上被区别对待，是这轮政策调整中较为实质的一项变化。

信息来源：橙县纪事报