为什么现在有人谈买断

《橙县纪事报》房贷专栏作者 Jeff Lazerson 在8月6日的专栏中写道，当周 Freddie Mac 公布的30年期固定利率升至6.69%，为2025年7月以来最高；而今年最低点是2月26日的5.98%。以80万美元贷款计算，6.69%的月供为5157美元，5.98%为4786美元，两者相差371美元。

利率买断，是由「相关方出资」（interested party contribution，简称 IPC，可以是买方、卖方或经纪人）预先支付点数（每一点等于贷款额的1%），换取更低的房贷利率。买断分永久买断和临时买断两类，主要用于固定利率贷款。

永久买断：62个月才回本

永久买断在整个贷款期内锁定较低利率。专栏举例：80万美元贷款，利率6.25%、支付1点手续费（8000美元），本息月供4926美元。若卖方另出2点（16000美元）把利率压到5.75%，月供降至4669美元，每月省257美元。

用16000美元除以每月省下的257美元，需要超过62个月才能回本。如果预计五年内卖房或再融资，这笔钱可能不划算——已付的永久买断点数不退。

临时买断：钱放在可退还的托管账户

临时买断是前几年享受低利率，之后回到票面利率。以6.25%的票面利率为例，「2:1买断」是第一年4.25%、第二年5.25%、其后28年6.25%；最低可做到「3:2:1买断」。

这笔资金存入可退还的托管账户，每月从中补足实际利率与票面利率之间的差额；若中途卖房或再融资，剩余部分可退。仍以80万美元贷款做2:1买断计算：4.25%月供3936美元，6.25%月供4926美元，第一年每月差990美元，全年11880美元；第二年5.25%月供4418美元，每月差508美元，全年6096美元。两年合计17976美元，约合2.2点——比上例的永久买断贵近2000美元，但有退还机制。

几个必须注意的规则

相关方出资有上限。房利美（Fannie Mae）常规贷款：首付低于10%时 IPC 上限为售价的3%；首付10%至24.99%为6%；首付25%及以上为9%。联邦住房管理局（FHA）贷款上限为6%。

贷款资格审核方式也不同：永久买断按买断后的利率核算收入资格，临时买断则按最终票面利率核算，不看前几年的优惠利率。

Reports on Housing 首席经济学家 Steven Thomas 对该专栏表示，受利率升至多年高位影响，今年买方需求较2025年略有下降，预计下半年成交仍将疲软。专栏建议，在卖方和开发商都握有较多待售库存的时点，买家不妨让经纪人主动争取买断让利。

信息来源：橙县纪事报（The Orange County Register）