新旧方案差在哪

Irvine Company 数月前提出关闭 Oak Creek 高尔夫球场、把280英亩土地改建为住宅与一处小型公园，在尔湾居民中引发争议。真正卡住方案的，是外界对该公司是否有法律权限用附近的牛油果林地置换高尔夫球场、以满足开放空间要求的质疑。

公司随后重做方案。位于5号公路旁、Jeffrey Road 一带的这块地，新方案总住宅量从3,100套降到2,400套。

拆开看，变化集中在两头：可售住宅仍是1,500套，但价格档次的组合更分散；出租公寓则从1,600套砍到900套。原方案里1,500套可售住宅以豪宅为主，新方案维持同样数量，却把「联排式」（attached）密集住宅从485套提到825套。

这批联排住宅的形态，从1,500至2,400平方英尺的传统 townhome，一直延伸到业内称为 flats 的产品——950平方英尺、单层、带电梯的公寓式住宅。Irvine Company 方面表示，flats 按今日币值有可能定在100万美元以下。按 Zillow 的数据，尔湾典型房屋价值约为150万美元。

负责规划与设计的公司高级副总裁 Rob Elliot 说：「我们和一万多名居民谈过，近乎一致的意见是希望可售住宅在类型上有个平衡，能满足社区的多样需求。」

公共配套也加了

新方案里给全体尔湾居民的部分同样扩大：高尔夫球场原址上的公园从原方案的8英亩增加到60多英亩，并设自然中心；另划出一块地用于日后建设一所小学。

Jeffrey 开放空间步道（Jeffrey Open Space Trail）将穿过这片新公园——这条步行与自行车道近期刚通过一座跨5号公路的人行桥延伸至高尔夫球场附近。公司还表示将出资建设这些公共设施，并承担三座桥的造价，其中一座用于改善交通，两座供行人使用。

为什么这件事值得盯

把住宅总量降下来、同时把「买得起」的产品提上去，是南加州开发商近年争取民意的常见组合。

真正值得注意的是它反映的市场压力：按加州房地产协会（C.A.R.）的数据，南加州只有17%的家庭有资格买下中位价的房子。尔湾自身是个特殊样本——家庭收入中位数约14.5万美元，比典型加州家庭高出三分之一、是全美水平的两倍，同时又是就业中心，Irvine Spectrum 的写字楼群就在这块地附近。这意味着尔湾居民对「为本地就业配套住宅」的接受度，可能高于典型的纯睡城。

需要说清楚的是：这里说的并不是传统意义上有补贴的可负担住房（affordable housing），而是「价格不那么离谱」的普通商品房。

方案目前处于环境评估阶段，最终要在2027年提交尔湾市府审批，届时还要经过一轮激烈的公共辩论。对正在考虑在尔湾置业的家庭来说，这块地未来提供的950平方英尺一层住宅，若真能落在百万以下，将是本地市场上少见的入门级选择——但从环评到开盘还有数年，现阶段的任何价格说法都只是开发商的表述。

信息来源：Orange County Register