全市：高点之后的温和回落

Zillow 房价指数（ZHVI，衡量「典型房屋」的估值中位区间）显示，尔湾全市 2026 年 7 月为 $1,525,872，比 6 月低 0.6%，比 2025 年 7 月低 1.9%。这是连续第二个月下行：指数在 2025 年 5 月摸到 $1,560,918 的历史高点后横盘一年，2026 年 1 月为 $1,534,584，此后每月小幅走低，7 月累计比高点回落 2.2%。

放到更长的时间轴上看，回落幅度并不大。2021 年 7 月尔湾典型房价还是 $938,011，五年涨幅 62.7%；眼下的调整只是抹掉了 2025 年上半年的最后一小段涨幅。对于持有多年的业主，账面仍在高位；对于正在看房的买家，这是三年来第一次出现「同比为负」的月份，议价空间比 2024 年、2025 年大。

独栋与公寓联排：同步走低，差距没有拉开

分房型看，独栋（single-family）7 月典型房价 $1,819,743，环比 -0.6%、同比 -2.2%，较 2025 年 5 月高点 $1,867,163 回落 2.5%；公寓与联排（condo）$1,186,942，环比 -0.6%、同比 -1.4%，较高点 $1,209,708 回落 1.9%。两类房型五年涨幅分别为 64.3% 与 59.6%，独栋略强。

这轮调整里公寓联排比独栋抗跌一点，与尔湾新盘结构有关：Great Park Neighborhoods 等新村近两年放出的以联排和叠拼为主，$1,100,000 到 $1,300,000 的新房定价给了同价位二手公寓一个参照，而 $1,800,000 以上的独栋买家对利率更敏感。

8 个邮编：只有 92603 在涨，92618 跌得最多

按邮编看，尔湾内部的分化比全市数字更值得注意：

• 92603（Turtle Rock、Shady Canyon、Turtle Ridge 一带）：$2,346,610，同比 +4.5%，是 8 个邮编里唯一同比上涨的，也是全市最贵的邮编，五年涨幅 80.2% 同样居首。 - 92602（Northwood、Northwood Pointe、West Irvine 一带）：$1,998,708，同比 -0.9%。 - 92620（Woodbury、Stonegate、Eastwood Village、Orchard Hills 一带）：$1,679,459，同比 -2.5%。 - 92618（Irvine Spectrum、Portola Springs、Cypress Village、Great Park Neighborhoods 一带）：$1,565,507，同比 -4.6%，是跌幅最大的邮编，较 2025 年 5 月高点回落 5.1%。 - 92606（Westpark 一带）：$1,459,613，同比 -0.3%，基本持平。 - 92604（El Camino Real、Walnut、Deerfield 一带）：$1,379,179，同比 -1.5%。 - 92614（Woodbridge 一带）：$1,221,309，同比 -1.2%。 - 92612（University Park、University Town Center、Rancho San Joaquin 一带）：$1,191,445，同比 -0.9%，是全市最便宜的邮编。

规律很清楚：新房供应最集中的 92618 与 92620 跌得最多，老城区与山景独栋区最稳。92618 的指数里公寓联排占比高，又直接面对 Great Park 新盘的竞争；92603 几乎没有新供应，成交以高价独栋为主，样本少但抗跌。

租金：$3,465 持平，五年涨 28%

Zillow 租金指数（ZORI）显示尔湾 7 月典型租金 $3,465/月，与 6 月持平，同比 +1.5%，五年涨幅 28.2%，比房价的五年涨幅温和得多。租金在 2026 年 5 月的 $3,468 是历史高点，此后两个月走平。房价回落、租金不跌，意味着「租售比」在小幅改善，但以尔湾的价格水平，租金收益率仍然偏低，租房与买房的取舍主要取决于持有年限与自住需求。

这组数据怎么用

Zillow 指数是平滑后的估值指数，不是当月成交中位价，适合看趋势与区域比较，不适合直接拿来给某一套房定价。数据通常滞后约一个月，微尔湾每月初更新，下一期报告 8 月数据。逐月序列、按邮编的走势图与独栋、公寓分项，都在「尔湾房价走势」数据页；要看具体小区的学区、HOA 与 Mello-Roos，去「尔湾小区指南」；在售新盘与起价在「尔湾新房在售」。三个页面都在 weirvine.org/fangchan 的「尔湾房产」专题里。

信息来源：Zillow Research