橙县华人生活资讯2026年9月8日

Great Park Neighborhoods

尔湾大公园小区 · 2013 年起按街区推出，仍在建 · 独栋 · 联排 · 叠拼 flat · condo想买新房或准新房、看重全新 K-8 学校与 Portola High、常去 Great Park 运动设施或需要火车通勤的家庭；前提是能接受尔湾最高一档的 Mello-Roos 与两层 HOA。
示意图（AI 生成）
示意图

Great Park Neighborhoods 建在原海军陆战队 El Toro 航空站旧址上，2001 年橙县选民通过 Measure W 决定改建为大公园与综合社区。FivePoint 代表 Heritage Fields El Toro 开发管理，规划约 2,100 英亩、最多 10,500 个宅基地，截至 2024 年 5 月已售出 8,000 余个。2013 年 9 月首个街区 Pavilion Park 开盘，随后是 Beacon Park（2015）、Parasol Park（2016）、Cadence Park（2018）、Novel Park、Rise（2020）、Solis Park（2022）与在售的 Luna Park。

华人买家最关心学校与税。学校全部新建：Portola High 2016 年开校，校园在社区内，2023-2024 学年在校生 2,503 人；三所 K-8——Beacon Park、Cadence Park、Solis Park School——按街区划分，按地址实测：Pavilion、Beacon、Novel 划 Beacon Park School，Cadence 与 Parasol 南部划 Cadence Park School，Rise、Solis 划 Solis Park School；而 2024 年起在售的 Luna Park 主体地块并不在 IUSD 边界内，属 Saddleback Valley 学区，这是买新房时最容易踩的坑。税负上，这里的 Mello-Roos 属尔湾市 CFD 2013-3，还长期负担 Great Park 维护，市府说明债券约 40 年还清后税额降 65%-82% 但不归零；再加两层 HOA，持有成本是尔湾最高一档。

优势是配套规模：26 座泳池、每个街区自有会所与主题公园、Great Park 的球场冰场水上乐园、火车站在门口、学校全新。注意点：社区仍在建设中，Luna Park 新期与 FivePoint 2025 年新增的约 1,300 套住宅意味着未来数年持续施工；FivePoint Amphitheatre 演出与大型赛事带来周期性车流噪音；condo 与叠拼占比高，中位价与独栋实际成交差距大。购买前把 CFD 年税、两层 HOA 与房价合并计算，并按地址核实 K-8 划片。

各街区一览

街区年代房型划片 K-8
Pavilion Park2013 年开盘，726 户，已售罄全独栋 · 1,700-4,200 平方英尺Beacon Park School——IUSD School Locator 按 140 Pavilion Park、165 Pavilion Park、117 Bumblebee、219 Compass、141 Fieldwood 五个地址实测一致
Beacon Park2015 年开售，1,029 户，已售罄独栋为主 · condo · 联排 · flatBeacon Park School——IUSD School Locator 按 112 Mustard、105 Newall、123 Calderon、117 Cruiser、120 Mongoose、689 Beacon 六个地址实测一致
Parasol Park2016 年底开售，725 户以上全 condo 产权 · 独立式与联排叠拼分属两所 K-8，必须按地址查：IUSD School Locator 实测 269 Magnet 划 Beacon Park School；111 Stellar、195 Stellar、335 Magnet、727 Beacon、743 Beacon、91 Interval、173 Great Park Blvd 划 Cadence Park School。靠 Cadence 街与 Great Park Blvd 的南部多归 Cadence Park School
Cadence Park2018 年开售，1,007 户独栋 + 联排 · 1,616-4,585 平方英尺Cadence Park School——IUSD School Locator 按 136 Crossover、139 Spiral、232 Frame 三个地址实测一致
Novel Park2019 年开售，536 户联排 · 拼接屋 · flat，少量独栋Beacon Park School——IUSD School Locator 按 121 Novel、256 Novel、283 Novel、341 Novel、352 Novel、143 Mirth 六个地址实测一致
Rise Park2020 年开盘，约 700 户，已建成独栋 · 联排/叠拼（2020 年前后）Solis Park School——IUSD School Locator 实测 101 Rondo、125 Glance、301 Sawbuck、263 Chorus、141 Draw、111 Aspect 六个地址均划 Solis Park；IUSD 划片表注明 Rise「仅限 IUSD 边界内地址」，SVUSD 工具查 101 Rondo 不在其辖区，实测未发现 Rise 有 SVUSD 地址
Solis Park2022 年开盘，849 户，已建成独栋 · 双拼 · 联排 · 叠拼Solis Park School——IUSD School Locator 实测 117 Yugen、346 Baluster、101 Bosal、106 Sentosa 均划 Solis Park；SVUSD 工具查 117 Yugen 不在其辖区
Luna Park2024 年起分期开盘，在建联排 · 双拼 · 独栋（新房）分属两个学区，按门牌实测：目前在售各系列所在的主体地块在 IUSD 工具里返回「地址在学区边界外」，SVUSD 工具实测划 Rancho Canada Elementary；只有东北角紧贴 Solis Park 的一小片在 IUSD、划 Solis Park School；IUSD 表另列「Luna Park Bosque 以西」划 Cadence Park School，对应尚未建成的西北角。边界是一条西北-东南走向的斜线，与 Sora 同一条街 100 号在 IUSD、120 号起在 SVUSD

社区配套

  • Orange County Great Park（规划 1,300 余英亩：足球场、冰场、热气球、Wild Rivers 水上乐园、FivePoint Amphitheatre；2026 年世界杯美国男足营地）
  • 全社区 26 座泳池与 spa，含 8 英亩专属水上公园 The Pools
  • 各街区自有主题公园与会所：Pavilion（温室与香草园）、Beacon（The Lookout 树屋、Meeting House）、Parasol（百年伞松、The Living Room）、Cadence（图书馆、画廊与艺术步道）、Novel House、Rise（The Overlook）、Solis Clubhouse、Luna Park（13 英亩，2025 年 7 月开放）
  • Irvine Transportation Center（Metrolink/Amtrak）紧邻南侧
  • Portola High 与三所 K-8 学校均在社区内

常见问题

Great Park Neighborhoods 划片哪些学校？
IUSD 部分高中统一是社区内的 Portola High，K-8 按街区分三所（2026 年 9 月按地址实测）：Pavilion、Beacon、Novel 划 Beacon Park School；Cadence 与 Parasol 南部划 Cadence Park School，Parasol 北部个别地址仍划 Beacon Park School；Rise、Solis 与 Altair 划 Solis Park School。注意 Luna Park：目前在售各系列所在的主体地块不在 IUSD 边界内，属 Saddleback Valley USD（Rancho Canada Elementary / Serrano Intermediate / El Toro High），只有紧贴 Solis Park 的东北角一小片划 Solis Park School。买 Luna Park 务必先用 IUSD 与 SVUSD 两家的地址查询工具核实。
Great Park Neighborhoods 的 Mello-Roos 和别的尔湾小区有什么不同？
这里属尔湾市 Community Facilities District No. 2013-3（Great Park），2013 年由 Heritage Fields 与市府共同成立。它既偿还道路、管网、公园等基础设施债券，也长期支付 Great Park 的维护费。市府说明债券约 40 年还清后税额会降低约 65%-82%，剩余部分永久保留，且每年可上调最多 2%。具体金额按各街区、各户型不同，以税单为准。
HOA 怎么收？
两层。主 HOA 是 Great Park Neighborhoods Community Association（FirstService Residential 托管，办公室在 120 Newington），覆盖八个街区的泳池、会所、公园与步道；各街区或小区另有子 HOA 负责本小区街道、外墙等。合计金额随街区与房型差异很大，以卖方披露文件为准。
八个街区有什么区别？
按开发先后：Pavilion Park（2013，American Heritage 风格，温室花园）、Beacon Park（2015，1,029 户，树屋与 Meeting House）、Parasol Park（2016，百年伞松）、Cadence Park（2018，艺术主题，含图书馆与画廊）、Novel Park、Rise（2020，The Overlook 观景台）、Solis Park（2022，849 户）、Luna Park（2024 年起在售，13 英亩公园 2025 年 7 月开放）。越新的街区房龄越短，但 CFD 税率与价格也普遍更高。 各街区已分别成页，见下方「各街区一览」。

资料来源

学校划片以 IUSD 官网按具体地址查询为准；HOA 与 Mello-Roos 以房源税单与 HOA 文件为准；价格带为整理时的公开统计，不构成买卖建议。