尔湾小区指南

Altair大公园 · 2017 年 4 月宣布采用 24 小时门禁，2017 年秋开盘（Lennar 售楼中心 2017 年 8 月开放）；2018 年 5 月 CFD 说明书称 840 户「销售与交房进行中」；2019 年 1 月 26 日会所 The Club 开幕；现已建成，只有二手房要门禁与保安、要 2,500-6,600 平方英尺大独栋、同时想留在 Portola High 学区的换房家庭；前提是接受与 Great Park 同一档的 CFD 2013-3 特别税、外加门禁社区更高的 HOA。Beacon Park大公园 · 第二个街区，2015 年 8 月建成开售（Pro Builder），共 1,029 户、15 个系列；2016 年 8 月 Beacon Park School 与 Portola High 同时在社区内开校。开发商官网已标注售罄有 K-8 孩子、想把「学校在街区内」当首要条件的家庭；想要独栋但预算低于 Pavilion 的买家；以及只买 condo/联排、看重成熟绿化的小家庭。Cadence Park大公园 · 第四个街区，2018 年夏开售（Irvine Housing Blog 2018 年 7 月综述；KB Home Prado 2018 年 8 月 11 日开盘）；市府 2023 年 3 月 CFD 文件记载共 1,007 户住宅、约 207.3 英亩，全部已交付业主，另有 6 块商业用地未开发想要 2018 年后的准新房、看重 K-8 与高中都在步行距离的家庭；预算从联排到大独栋都有对应产品；能接受 2023 年才发债、税负仍在高位的 Improvement Area 6。Cypress Village北部 · 2013 年开村，主体 2013-2016 年建成；55 岁以上门禁小区 Travata 2017 年开盘看重 I-5 通勤便利、村口就有亚洲餐厅、房龄十年左右的家庭；有初中生的家庭可步行去 Jeffrey Trail；55 岁以上购房者可考虑 Travata。Eastwood Village北部 · 2016 年开村，2017-2020 年间陆续建成想要房龄十年内、独栋比例高、目标 Northwood High 学区且接受较高 Mello-Roos 的家庭；孩子在小学阶段的家庭可步行上学。Hidden Canyon南部 · 2014 年公布，2015-2016 年开盘并陆续建成预算在 $6M-$10M 级、需要新建大宅（5,000 平方英尺上下）、保安私密与 University High 学区的家庭；全部为大户型，没有小房型入门选择。Laguna Altura南部 · 2011 年 2 月动工、5 月开盘，2011-2014 年建成想要 2010 年代新房、门禁保安、University High 学区且接受 Mello-Roos 与门禁级 HOA 的家庭；预算约 $2M 上下、偏好独栋而非联排的买家。Luna Park大公园 · 2024 年 2 月起 13 个系列分期开盘（OCBJ 2023 年 11 月报道）；2026 年 9 月 GPN 官网仍列 13 个系列在售或即将开盘，为 GPN 唯一在建街区；13 英亩公园 2025-07-26 开放想买 Great Park 全新一手房、看重 13 英亩公园与 pickleball 场的家庭；前提是先按门牌确认学区——多数在售系列划 Saddleback Valley USD，冲着 IUSD 来的买家要格外小心。Northpark北部 · 1999-2003年建成（Irvine Company 村史页；社区活动网站标注 EST. 1999）想要门卫门禁、新式独栋与 Beckman High 学区的家庭；能接受 Mello-Roos 与较高 HOA、且通勤方向在北橙县或 I-5 沿线的买家。Northwood北部 · 1970 年代初起建，六成以上房屋建于 1977-1979 年；Northwood Pointe 约 1997-1999 年看重较大地块、可改建、低或无 HOA 与可能无 Mello-Roos、同时要 Northwood High 学区的家庭；能接受房龄四五十年、需自行维护更新者。Northwood Pointe北部 · 1990 年代末，主体建于 1996-2001 年（Irvine Company 作为老 Northwood 的配套新村开发）看重 Northwood High 学区、门禁社区与 1990 年代末房龄、通勤 5 号公路或 241 的家庭；愿意为核实 Mello-Roos 现状多查一步税单的买家。Orchard Hills北部 · 2014 年开村，分四期建设；最后一期 Summit at Orchard Hills 2025 年起交付预算充足、以大户型独栋和山景为目标、接受门禁小区较高 HOA 的家庭；同一小区分属两个学区（IUSD/TUSD），购买前必须按地址确认划片。Parasol Park大公园 · 第三个街区，2016 年 12 月首批系列开售，2017 年 1 月 21 日举行盛大开幕；规划 725 户以上；街区内的 Luminaira 与 Espaira 可负担家庭公寓（共 166 套）2017 年 10 月开业。开发商官网已标注售罄预算在 Great Park 里偏低、接受 condo 产权与两层 HOA 的首购家庭或小家庭；常用 The Pools 与 Great Park 球场、需要火车通勤的人；对学校划片能逐址核实的买家。Pavilion Park大公园 · Great Park Neighborhoods 的第一个街区，2013 年 9 月开盘，共 726 户、10 个系列、31 种户型；2015 年 1 月 OCBJ 报道时已进入最后销售阶段，2015 年 11 月街区内的 Solaira 长者可负担公寓（221 套）开业只要独栋、不想住叠拼或联排，又想留在 Great Park 学区圈的家庭；多代同堂、需要一楼套间的家庭；能接受房龄已超过十年、价格是八个街区中最高一档。Portola Springs北部 · 2006 年起分期开发，至 2026 年仍有新房在售（Neighborhood 4、5 等新期）想买较新甚至全新独栋、接受通勤稍远换取更大房型与山景的家庭；对 Loma Ridge 与 Portola Springs 两所小学、以及仍在施工的新期有明确了解者。Quail Hill南部 · 2002 年开盘，2002-2007 年建成看重 University High 学区、通勤 405/Spectrum 便利、房龄适中并接受 Mello-Roos 与两层 HOA 的家庭；联排与公寓段为该学区内相对可负担的入门选择。Rise Park大公园 · 2020 年开盘（OCBJ 2020 年 8 月报道「今年早些时候开盘」，约 700 户）；2020 年 7 月最后一个系列 Atlas（38 套独栋）开建；市府 2023 年 7 月 CFD 文件称该区「接近全部建成，约 700 套已售」，现已建成、只有二手房想在 Great Park 买 2020 年前后建成、已完工不再施工的准新房，看重 Solis Park K-8 与 Portola High 步行距离，且能接受 CFD 2013-3 高税与两层 HOA 的家庭。Shady Canyon南部 · 2001 年前后开发，2002 年高尔夫球场开放，住宅主体建于 2000-2010 年间预算在千万美元级、需要保安私密与高尔夫的买家；家庭同样划入 University High 学区，但日常出行完全依赖开车。Solis Park大公园 · 2022 年 8 月底开盘（OCBJ 2023 年 11 月报道），规划 849 户；2023 年 11 月时仅剩约 100 套待售，2026 年 GPN 官网在售清单已无 Solis 系列，视为建成、二手为主想要 2022 年后新房、孩子能走路上 Solis Park K-8 和 Portola High、预算落在叠拼到中型独栋区间的家庭；前提是接受 Great Park 最高一档的 CFD 与两层 HOA。Stonegate北部 · 2011 年开村，2010 年代中期陆续建成有小学阶段孩子、想要步行上学、公园泳池密集且房龄十来年的家庭；目标 Northwood High 学区但预算低于 Orchard Hills 者。Turtle Ridge南部 · 2002 年开盘，主体于 2002-2006 年建成预算充裕、看重 University High 学区、新房龄与门禁保安、可接受 Mello-Roos 与较高 HOA 的家庭。Turtle Rock南部 · 1967 年建村，主体在 1960 年代末至 1970 年代分期建成（Broadmoor 等大型社区为 1960 年代末至 1970 年代初），此后零星补建看重 University High 学区、UCI 通勤、无 Mello-Roos 与较大地块的家庭；接受 1970 年代房龄并可能自行翻新的买家。University Park中部 · 1965 年起分期建设，尔湾第一个「村」，早于 1971 年建市；主要社区如 Village III（1968-75）、The Terrace（1973-75）、Parkcrest（1976）看重 University High 学区、UCI/机场通勤、无 Mello-Roos 与低 HOA 的家庭，或需要步行去图书馆、公园的长者；接受 1960-70 年代房龄。Westpark中部 · 三个时期：Culverdale 片区 1970 年代；Westpark I 1986-1989 年；Westpark II（Paseo Westpark 一带）1990 年代中至 2000 年代看重通勤（机场、405/5）、华人餐饮采买便利与相对可负担价格的家庭；愿意为学区花时间按地址核对（三所高中划片）的买家。Woodbridge中部 · 1975 年动工、1976 年成立业主协会，主体于 1970 年代末至 1990 年代中建成；2013 年补建 The Branches 48 户看重无 Mello-Roos、学校就在村内、社区设施密度与步行性的家庭；也适合预算在尔湾中位以下、可接受 1970-80 年代房龄的首次购房者。Woodbury北部 · 2004 年开村，2000 年代中后期主体建成；东侧 Woodbury East 为 2009 年起的独立小村想要成熟配套、步行可达公园与超市、房型选择多（从 condo 到独栋）的家庭；在意高中划片的家庭需把 2028 年起改划 Irvine High 纳入考虑。Novel Park大公园 · 第五个街区，2019 年 5 月 18 日首批样板房（Nova）开放，其余系列在 2019 年春夏陆续开盘；市府 2023 年 3 月 CFD 文件记载共 536 户、约 44.29 英亩，全部已交付业主预算在 Great Park 里最低一档、接受联排或 flat 的首购者与年轻家庭；不需要泳池就在街区内、常用咖啡馆与社区活动空间的人；对两层 HOA 与 2023 年新发债的 Mello-Roos 有心理准备的买家。Columbus Grove（尔湾侧）中部 · 2000年代中后期建成（前 MCAS Tustin 海军陆战队航空站用地再开发；房产门户资料称 2005-2008 年）想要 2000 年代新式独栋或联排、看重 Irvine High 学区并接受 Mello-Roos 的家庭；通勤经 Jamboree 到 Irvine Business Complex、Tustin 或 JWA 方向的上班族。Deerfield中部 · 1970年代中期建成（IUSD 校史：Venado Middle 与 Irvine High 1976 年开校、Deerfield Elementary 1977 年开校）看重「三所学校都在村内、孩子步行上学」以及 HOA 泳池配套的家庭；能接受 1970 年代房龄并愿意翻新的买家。El Camino Real中部 · 1960年代中期至1970年代初建成（Irvine Company 村史页；Wikipedia 记载首期于 1970 年前完成）想住 Irvine High 学区、对房龄不敏感、看重步行到华人超市与大公园的家庭；预算相对 Oak Creek/Northpark 独栋更友好。Irvine Spectrum 周边（Los Olivos 等公寓社区）南部 · Irvine Spectrum Center 1995 年开业；Los Olivos 村 2000 年代中期完成总体规划，出租公寓社区陆续建成，Barcelona 自住社区 2018 年开盘、2021 年售罄，Promenade 新期 2026 年仍在建在 Spectrum 就业区、医院或需要 Metrolink 通勤的租客，以及先租后买、看重 University High 学区的新移民家庭；自住房源少，不适合执意买独栋的家庭。Lower Peters Canyon北部 · 1990年代至2000年代建成看重 Beckman High 学区、想要 1990-2000 年代独栋且成交活跃、比 Northpark 价位略低的家庭；通勤在北橙县或 I-5 沿线的买家。Oak Creek南部 · 1999-2003年建成（Irvine Company 村史页；社区活动网站标注 EST. 1998）看重 Woodbridge High 学区、又想离 Spectrum 就业区近的家庭；预算有限的首购族可以从 condo/联排入手，独栋价位明显更高。Rancho San Joaquin南部 · 1970年代初至末建成（Irvine Company 村史页；协会成立于 1974 年）UCI 教职员工与研究生、空巢或退休人士、想以相对低的总价进入 University High 学区的家庭；不适合需要独栋大院子的多孩家庭。University Town Center南部 · 1980年代建成（Irvine Company 村史页）UCI 师生与教职员、单身或年轻夫妇、需要 University High 学区且能接受 condo 的家庭；投资出租给 UCI 相关人群也是常见用途。Walnut Village中部 · 分两代：老 tract 1970 年前后建成（Wikipedia 记载首期于 1970 年前完成）；Harvard Square 等门禁片区 1997 年前后起开发想要 Irvine High 学区、靠近华人超市、又希望有 1990 年代门禁新房选项（Harvard Square）的家庭；老 tract 适合预算有限、能接受翻新的买家。West Irvine（附：Harvard Square）北部 · 1990年代末动工、2003年建成（Irvine Company 村史页；社区活动网站标注 EST. 1997；West Irvine Maintenance Association 于 2000 年 6 月注册）看重 Beckman High 学区、希望房龄二十余年而总价低于 Northpark 的家庭；通勤方向在北橙县、Tustin 或 I-5 沿线的买家。

资料来自 Irvine Company、Great Park Neighborhoods、IUSD 与尔湾市府等官方来源，由微尔湾整理；学校划片以具体地址在 IUSD 官网查询为准，HOA 与 Mello-Roos 以房源税单与 HOA 文件为准。 ← 返回尔湾房产